宅地建物取引業免許申請
【宅地建物取引業とは】
宅地建物取引業とは、一般的に不動産業と呼ばれているもので、具体的には、以下の内容を業として行うものをいいます。
- ① 宅地もしくは建物（建物の一部を含む）の売買もしくは交換をすること
- ② 宅地もしくは建物の売買、交換、賃借の代理もしくは媒介をすること
なお、この仕事は免許制であり、免許を取得して宅地建物取引業を営む者を「宅地建物取引業者」といいます。
【開業するための要件】
- ① 免許の取得（宅建業法第3条）
1つの都道府県内にのみ本店、支店、営業所がある営業形態を予定する場合には「都道府県知事免許」、複数の都道府県に支店、営業所を設置して営業する場合は「国土交通大臣免許」が必要となります。
- ② 事務所の設置（宅建業法施行令第1条の2）
事務所とは、本店や支店のほか、継続的に業務を行うことができる施設のある場所のことで、宅地建物取引業にかかわる契約を締結する権限を持つ使用人を置いているところも含まれます。 ただし、支店は現に宅建業を行っていなければ事務所とは扱われません。一方、支店で宅建業を営んでいれば、本店で宅建業を営んでいるかどうかにかかわらず、本店も事務所として扱われます。 事務所は、住居兼用や他の法人と共同使用することは、原則として認められません。
- ③ 専任の取引主任者の設置（宅建業法施行規則第6条の3）
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、取引主任者資格登録をした者であって、取引主任者証の交付を受けている者のことをいいます。専任の取引主任者とは、その事務所に常勤し専ら宅地建物取引業務に従事する者をいいます。
この宅地建物取引主任者を設置するにあたっては、次の2つの点に注意しなければなりません。
・ 各事務所に最低1名ずつ設置すること
・ 業務従事者5名あたり1名いるように設置すること
- ④ 欠格事由に該当しないこと（宅建業法第5条）
宅地建物取引業者としてふさわしくない者は免許を受けることが認められていません（欠格事由）。欠格事由として規定されているのは成年被後見人、被保佐人又は破産手続開始決定を受けている場合、事務所に専任の取引主任者を設置できない場合などがあります。
- ⑤ 営業保証金の供託（宅建業法施行令第2条の4、第7条）
宅地建物取引業者は、取引上の債権者や消費者を保護するために、営業保証金を供託所に供託しなければなりません。供託金は本店が1,000万円で、支店ごとに500万円です。
ただし、この金額は業者にとって負担が大きいので、より少ない資金で開業できる手段として宅地建物取引業保証協会へ加入するという方法があります。
当該保証協会は、宅建業に関する苦情の解決や、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っています。なお、当該保証協会への納付金（正確には弁済業務保証金分担金）は本店が60万円、支店ごとに30万円です。
【開業までの流れ】
宅地建物取引業として開業するためには、免許申請と宅地建物取引主任者の登録・主任者証の交付申請を行う必要があります。開業の流れとしては、以下のとおりです。
- ① 開業の構想と準備
- ② 宅地建物取引主任者の資格取得または取得者の確保
- ③ 事務所となる場所の確保
- ④ 免許申請書類の作成及び収集
- ⑤ 免許の申請
申請の窓口は、本店事務所の所在地がある都道府県庁の宅地建物取引担当課（東京都の場合、東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課免許係）。国土交通大臣免許の申請をするときも窓口は同様。なお、免許申請時には申請書類のほか、別途申請手数料が必要となります。 - ⑥ 免許通知
申請を行った都道府県庁の宅地建物取引業担当課では免許の審査が行われ、問題がなければ、免許通知が送られてきます。 - ⑦ 営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会へ加入し弁済業務保証金分担金の納付 営業保証金を供託所に供託する場合は、供託後、別途供託済届出書の提出が必要です。
- ⑧ 免許証の交付
- ⑨ 営業開始
【関連サイト】
東京都都市整備局 http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/
法務省（供託に関するページ） http://www.moj.go.jp/MINJI/kyoutaku.html
全国宅地建物取引業協会連合会・全国宅地建物取引業保証協会 http://www.zentaku.or.jp/
東京都宅建協会・全宅保証協会東京本部 http://www.tokyo-takken.or.jp/
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